最近、新聞やニュースで「2022年問題」が騒がれておりますが
どの様な問題なのでしょうか？また、どういった対策が必要なのでしょうか？
そちらの情報をまとめてお届けいたします。
2022年問題とは・・・？
1992年に生産緑地制度が改正され生産緑地として指定された土地は固定資産税の優遇制度
（農地並み）・相続税の納税猶予といった措置が取られておりました。 そして、この指定は
30年後の2022年に解除されます。
その為、所有者は生産緑地の宅地化か継続を迫られております。
この時にどう動くかが2022年問題の課題です。
2022年問題の論点①30年の営農継続問題
2022年に生産緑地を継続する事も可能ですが、その場合新たに30年間の営農を続ける必要が
有ります。
しかし、現実的には高齢化・後継者不足・後の相続者の事を考えると今後も営農を続ける事が
難しくなっている事が起こり得ます。
2022年問題の論点②重くのしかかる課税
生産緑地の特例を受けている土地は
★固定資産税の評価が農地並み
★相続税の納税猶予が適応され、課税評価が安くなる
といったメリットが有りますが、こちらは終身営農を前提としたモノであり、途中で解除すると
遡って相続税の課税がかかってしまいます・・・
⇒相続当時の相続税納税額に3.6％の利息を付けた物を支払う義務 また、固定資産税も宅地並みの
課税がかかる事となり
税金の支払いが生産緑地と比べて100倍になる恐れも・・・
最悪の場合、土地の売却価格よりも金額がかさむ可能性 があるのです。
2022年問題の論点③宅地の大量発生
生産緑地の期限が過ぎる・所有者が病気等で農業従事が出来ない・ 死亡した場合に農業委員会で
土地の買い取りを申請が可能ですが、
もし拒否された・・・となりますと、打つ手が無くなってしまいます。
以上の情勢から、生産緑地を解除して宅地化を選択する可能性が高く なります。
生産緑地自体は500㎡以上の土地で有る為、 全国的にも大量の宅地の発生が予想されます。
全国⇒13,859.1Ha（約4,192万坪 東京ドーム3,012個分）
埼玉県⇒1864.11Ha（563万坪 東京ドーム405個分！）
2022年問題の論点④賃貸住宅増加のリスク
宅地化とされた土地を所有していると大幅に増加された固定資産税が払えなくなる方も中には
出てきます。
それらに買い手が付く事は難しく、買い叩かれる可能性もございます。 売れないなら、
少しでも固定資産税や相続税を軽減させる為に賃貸住宅を建てようと考える
地主さんも多くなり、建設会社はこれを絶好の機会と捉えて、生産緑地所有者を狙っていきます。
アパートマンションといった賃貸住宅戸数が増えると・・・
①建物の供給過剰に伴う空き家増加
②税金の優遇措置は図られたものの、
空き家増加により、借金が返せない状態が続く可能性も有り、結果的に相続時に多大な負債を
後世に引き継いでしまう事も可能性としてございます・・
2022年問題の対策 需要の有る賃貸経営を始める
現状として世の中にある賃貸住宅の割合としてはアパート・マンションが 9割以上を占めて
おります。
それに加えて、生産緑地の解除の後押しによって増加の一途を辿る予想がされております。
その競争の中で勝つには需要の有る賃貸経営をする必要があります。
需要が高く、分割相続も行いやすい戸建賃貸住宅が効果的な対策となります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
生産緑地の問題もすぐ目の前まで近づいてきております。
後悔しない為にも今の内に対策を練り始めても良いかと思います！
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