土地活用では用途地域・地区計画などの制限にご注意を!

建築するためには土地にかかる様々な行政の制限をクリアしていく必要がございます。

土地の条件によっては条件が厳しくなっていく場合もございます。

今回は土地活用で主に引っかかる用途地域地区計画について解説していきます。

 

用途地域とは?

建築では「都市計画法」によって街の環境保全や利便性向上の為、地域内の建物の用途に一定の

制限がかけられます。それが用途地域と呼ばれております。

こちらは大きく【住宅系・商業系・工業系】の3つが有り、細かく12の地域に分類されます。

 

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

商業地域

準工業地域

工業地域

工業専用地域

 

それぞれの地域で建てられる建築物の種類に制限がかかりますが、ここでは

「建ぺい率」と「容積率」について解説いたします。

建ぺい率ではその土地にどれくらいの敷地を建物に使用できるかを定めております。

※多くの住居地域では建ぺい率60%と定めている事が多いです。

例えば、広さ100㎡(30坪)の土地で建ぺい率60%の場合、100㎡(30坪)の60%=60㎡(18坪)を

利用する事が出来ます。

 

また、容積率ではその土地に建てられる建物の延べ床面積を定めております。

延床面積とは床面積の合計で2階建ての場合、1階と2階の床面積を合わせた数字の事です。

※多くの住居地域では建ぺい率200%と定めている事が多いです。また、

例えば、広さ100㎡(30坪)の土地で容積率200%の場合、100㎡(30坪)の200%=200㎡(60坪)が

建物の延べ床面積の合計となります。

これらをみれば、その土地にどの様な建物を建てられるかが分かります。

 

地区計画とは?

市町村ごと等、地域の特性や将来的に目指していきたい街づくり像とする為に、

用途地域とは別に定められた規制となります。

多くの場合は容積率の制限・敷地境界と建物との離隔距離・建物の高さの最高加減などが

ありますが、特に注意していきたいのが「敷地面積の最低限度」です。

地区計画では住宅が密集してごみごみしない様に建物の敷地面積を一定以上確保する様に

制限する事があります。

多くの場合では最低敷地100㎡以上に定められます。

例えば、地区計画が定められている土地180㎡に住宅2棟を建てたいと考えた場合、

最低敷地100㎡では敷地が100㎡と80㎡となり、条件未達で2棟建てられなくなります。

 

用途地域の注意点

用途地域で一番規制が厳しい地域は「低層住居専用地域」(以下 低層地域)となります。

こちらは閑静な住宅街でかかってくる場合が多く、主に戸建住宅のエリアとなります。

建ぺい率・容積率も一番厳しく、多くの場合で50%・80%となります。

 

例えば25坪の土地に同じ建物(1階12坪・2階12坪=延床面積24坪)を建てたい場合

 

一般地域(建ぺい率60%・容積率200%)では

25坪×60%=15坪 25坪×200%=50坪となりますが

低層地域(建ぺい率50%・容積率80%)では

25坪×50%=12.5坪 25坪×80%=20坪となってしまう為、

 

25坪の土地では低層地域に延床面積24坪の建物を建てる事が出来なくなります。

(低層地域で延床面積24坪の建物を建てたい場合、最低30坪の土地が必要になります)

 

実は延床面積24坪の建物とは弊社の戸建賃貸住宅ドリームハウスの標準プランの面積と

なります。

 

オレンジホーム企画であれば・・・

以前のコラム【変形地の活用方法!戸建賃貸住宅があなたの味方に!】でもお話ししておりますが

弊社は自社設計・自社施工体制を整えている為、規格プランが入らない場合でも

その土地に合わせたプラン設計・ご提案が可能です。

制限に引っかかり広大な土地で複数棟を建てられない場合にはメゾネットタイプのご提案や

建ぺい・容積率内で使いやすいプランのご提案をさせていただいた事例も多数ございます。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

その土地によって特性や規制などの様々な制限がございます。弊社ではしっかりと調査させて

いただいた上で、お客様にとって最適な物をご提案させていただいております。

もし、活用にお困りの土地をお持ちの場合でも諦めないで是非一度ご相談ください!

 

※用途地域・地区計画等の制限は自治体や土地状況により変動する場合がございますので、

要調査となります。

あらかじめご了承の程、よろしくお願いいたします。

 

 

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